鹿児島県姶良市の不動産会社「アイランドホーム」、「売却の基礎知識」のページ。

高額査定には注意が必要！？

自分が売却したい物件が高額で査定されると嬉しいかもしれません。しかし、あまりにも高額すぎる査定価格には注意が必要です。不動産会社のなかには、媒介契約を結びたいがために、市場価格よりも高額な査定価格を提示してくるものがあります。売出価格が市場価格よりも高いと、当然ながら売れ残ってしまう可能性が高いです。不動産売却をスムーズに進めるためには、適正な査定価格を提示する不動産会社を選びましょう。

売却成功のカギは「誰に依頼するか」が重要

自分の希望に合う不動産売却をするためには、売り主様の話を親身になって聞いてくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。大手の不動産会社はWebサービスを利用しているものが数多くありますが、顔が見えず「メールで問い合わせたが、返信がなかなか来ない」「パンフレットを送付されただけで、そのあとの連絡がこない」など、頼りにできる関係性が築けません。

複数社への媒介依頼はおすすめしません

早く購入希望者を見つけるためには、より多くの人に不動産情報を公開する必要があります。しかし、あまりにも複数社への媒介依頼をしてしまうと、多くの会社名で自分の不動産情報が公開されてしまい、その広告を見た人々に「売れ残っているから多くの広告が出ているのかもしれない」と判断されてしまう可能性があります。

販売実績をチェックしよう

販売実績の少ない会社は、売却のノウハウや経験が乏しい傾向にあります。したがって、スムーズに不動産売却をしたい人にとって、販売実績の少ない会社を選ぶことは有効な方法ではありません。

お客様に寄り添い、求めているニーズに応えてくれるか？

不動産会社も「会社」ですから、自社の利益を優先したいと考えるものがあっても不思議ではありません。しかし、不動産会社のなかには「お客様の要望にそう提案をし、喜んで頂きたい。そしてその積み重ねによって多くの人の信頼を得たい」と考えている不動産会社もあります。

お客様の話を聞き、そのニーズに応えてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。多くの不動産会社が「無料相談」を実施しているので、まずは、問い合わせや相談を行い、スタッフの対応や提案の内容をチェックしてみることをおすすめします。

不動産売買の実績はあるか？

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。たとえば、賃貸の紹介が得意な不動産会社は不動産売買の実績は豊富ではないでしょう。

不動産売買の実績が豊富な会社は、ノウハウやコツを熟知しています。要望に沿った提案もしてくれるので、まずは不動産売買の実績の有無をチェックしてみましょう。

販売活動に力を入れてくれるか？

販売活動には、自社ホームページでの公開をはじめ、折込チラシや雑誌などへの掲載、ポスティング、DM、顧客への直接紹介など多数あります。できるだけ早く売却するためには、それらの販売活動を活発に行うことが大切です。

スムーズな売却を求めているのであれば、その不動産会社がどのような販売活動を行っているのかを事前に確認することをおすすめします。

地域密着型の歴史のある会社か？

不動産の世界でも地域ごとにニーズやトレンドがあり、土地によって売却価格も異なります。地域に根差し、その土地で長く不動産業を営んでいる会社は、その土地の特性を熟知しており、地域事情に合わせた最適な提案が可能です。その土地での調査力やノウハウも期待できます。

不動産売却のおおまかな流れPoint

売却の相談Point

①まずは気軽に相談

不動産売却は一生のうちで数少ない出来事です。安心してスムーズな売却ができるように、まずは売却する目的を明確にすることが大切です。それから、売却する時期・条件を整理して売却の流れをしっかりと把握しましょう。

②かかる費用を把握

不動産売却には、費用がかかります。売却価格から諸費用（税金含む）を引いたものが手取額となります。

■売却の諸費用

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売却時にかかる費用や税金Point

不動産の売却には諸費用や税金がかかるため、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。その金額に対して「予想以上に費用がかかった」と感じる方も多く、知らずに売却を行うと、のちに慌ててしまう可能性があります。売却時にはどのような費用や税金が必要なのかを事前にチェックしておきましょう。

売却時にかかる費用と税金

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却で節税できるポイントPoint

不動産を売却すると、利益分に課税されますが、特例を活用することで節税が可能です。どのような控除が受けられるのかを確認しておきましょう。

3000万円特別控除

譲渡所得、つまり不動産を売却して得た利益に対して所得税・復興特別所得税、住民税が課税されます。ただし、居住用財産を売った場合は、譲渡所得から3000万円を差し引きけるという特例が適用されるのです。つまり、譲渡所得が3000万円を超えなければ課税されません。3000万円を超えた場合は、超えた金額分だけに課税されます。

3000万円特別控除を受ける際のポイント

• 併用できないものがある
  3000万円特別控除は、一度利用したら翌年と翌々年は利用できません。また、買い替え時の「買換え特例」や、「住宅ローン控除」とは併用できません。
• 特例対象になるのは「住まなくなって3年目の年末まで」
  3000万円特別控除は、自宅の売却に適用されるため、3年以上住んでいない空き家は対象外となります。
• 貸していても控除の対象となる
  家主がその家に住まなくなって3年目の年末までに売れば、たとえその3年間の間、人に貸していたとしても控除の対象に含まれます。
• 取り壊しの1年以内に売買契約を結ぶこと
  取り壊してから売却する場合、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなって3年目の年末までに売却が完了すれば対象に含まれます。

売却のタイミングPoint

買うなら「相場の安いとき」、売るなら「相場の高いとき」

不動産の相場には波があるので、相場が安いときに購入し、相場が高いときに売却すれば得をします。ただし、相場の波を見極めることは非常に難しいものです。過去十数年の経済情勢との関連や、自然災害などの影響を統計的に見ても、不動産のプロですら、相場の変わり目を見極めるのは困難だと言えるでしょう。

「売り時」は購入時よりも相場が上がっているとき

相場の動向を見て判断するのが難しい場合は「買ったときよりも高く売れそう」というタイミングで売るのもひとつの方法です。この方法であれば、大きな得はなくとも、損をすることはないでしょう。

1年のなかで売りやすい季節は？

日本において、年度の変わり目である4月は進学や就職などで新生活を始める人が多くいます。したがって新年度の少し前である1月～3月に住宅購入を検討する人が増えるので、この時期は「売りやすい季節」だと言えるでしょう。

買い替えのタイミング

• 住み替えの場合は新居完成に合わせて売却
  住み替えの場合、今住んでいる家の売却は、次に住む家の完成時期に合わせて売却することをおすすめします。早すぎると仮住まいが必要になり、遅すぎると二重ローンの負担を負うことになる可能性があります。
• 大規模マンションの引渡し時期に注目
  大規模な新築マンションができた場合、そこへ引越しをする人たちが引渡し時期に合わせて一斉に売却を開始するでしょう。そうすると、似たような中古物件が数多く売り出され、その結果周辺の相場に影響を及ぼす可能性があります。

税制との関連も売却のタイミングに影響する

譲渡所得に課せられる税金の税率は、その不動産を所有していた年数によって異なります。基本的に、所有期間が長ければ税率が下がり、短ければ短期譲渡と見なされ税率が高くなってしまうのです。したがって、節税を考えるのであれば、所有している期間を考慮して売却のタイミングを見極める必要があるでしょう。

ポイント①：築年数

建物には法定耐用年数という指標が定められています。建物ごとに異なりますが、木造建築の場合は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年です。したがって、木造建築の一戸建て中古住宅だとおよそ20年を超えるとゼロ査定となるので、土地のみの価格で取引されるのが一般的です。

ポイント②：内装

部屋がきれいなことはもちろんですが、査定の際にとくに重要視されるのが「雨漏り」「シロアリ被害の有無」「水回りの設備状況」「機能的な設備の有無」です。もしも雨漏りやシロアリ被害などが発生している場合は、引き渡し前に修繕が求められる可能性があります。

ポイント③：外装

屋根や外壁の塗装がはがれていたり、ひび割れが発生していたりすると、査定価格に大きく影響します。見た目には問題なくても、建物が傾いているなどの問題があると、最悪の場合売却できないケースもあります。

ポイント④：土地の状況

建物だけでなく、その建物が建っている土地も査定のポイントに含まれます。土地の形や大きさはもちろん、日当たりや風通し、眺め、道路との関係など、住みやすい、もしくは利用しやすい土地なのかどうかをチェックされます。

ポイント⑤：周辺環境

その家で住む際に重要なものとして、周辺の環境が挙げられます。近所に駅や病院、学校、毎日の買い物に利用できるスーパーやコンビニの有無を調べ、その周辺の利便性をチェックします。

ポイント⑥：その他

より精度の高い査定価格を導き出すために、売り主様に対して以下のような説明を求めてくる場合があるので、準備しておきましょう。

• 家の権利に関する情報
• 土地の境界や越境の確認

また売却時の不動産市場の価格動向なども参考にします。このように、査定は多くの情報をもとに行われているのです。